五六万圆/平方米的房价,在很多都市可能已经相当高,甚至进入了豪宅级别。然则这样的Price,在上海将只不过是远郊区域普通商品房的入门级别。

  近期在上海连连拍出的地王,给明朝上海房地产环境所呈现的,就是这样的现实图景。亚太都市房地产业协会会长谢逸枫认为,本年可能是历史上全国地王数量最多的一年,成为名副莫过于地王潮的大年。“所谓的货币之水,房地产的容器。超发的货币,都涌入了房地产环境。”谢逸枫向记者表示,国资房企则成为本年地王潮中,最有力的推动者。

  虽然不久上国资委对部分国资房企进行了集体约谈,然则国资房企在环境上拿高价地的脚步并没有易于 停下来。

  地王大潮汹涌奔来

  6月的末了一天,一家名为“奉贤发展”的集团官网用17.22亿圆的总价,拍下了上海奉贤区南桥新城10单圆01D-03一幅土地。该地块的楼板价达到3.4万圆/平方米,而周边在售新房最贵的成交价,还没达到如该 单价地王的底价。

  据中原地产数据,上述奉贤南桥土地周边在售的“汤臣臻园”成交均价只有2.7万圆/平方米,该区域在售“金辉天鹅湾”的成交价也不过3.3万圆/平方米。归纳师指出,按楼板价推算,“奉贤发展”所拍地块明朝的保本价至少在5.6万圆/平方米如该。

  “和周边楼盘目上的Price落差达到70百分比。也就是说,明朝1-2年房价如果不涨70百分譬喻该,这个porject就会面临亏本的风险。”中原地产归纳师卢文曦表示,如此高溢价的地块,末了如何盈利将是开发商绕不昔时的槛。

  当天其余一幅土地由闽系房企象屿地产以21.2亿圆夺得,楼板价2.63万圆/平方米,溢价近两倍。即象屿地产所拍土地的底单价,与那个地方在售新房的Price基本持平。

  远郊拍出地王,绝非孤立的现实。面粉贵过面包,是当下沪土地环境的普遍行情。“对开发商来说,土地溢价翻两倍,成为在上海这样的热点都市拍到土地的新门槛。不飙价,拿不到地。Now想要拍到新porject,地王险些成了标配。”一家大型房企斥资部人士说。

  就在拍出上述奉贤地王的上一天,中粮地产在上海浦东南汇新场镇刚拍了一块地王。

  历经一个钟点的拉据争夺,6月29日央企中粮地产最终用24.4亿圆拍下了上海浦东新区新场一幅住宅用地,刷新了该区域的地价新纪录。如扣除不可售部分,中粮所拍地王的实际楼板价,超过了3.8万圆/平方米,溢价率高达235百分比。

  以底价推算,中粮地产所拍新场镇地王,明朝保本价至少在5.3万/平方米如该。

  两块售价至少在5万如该的地王,即使跨距外郊环也有相当远的跨距。资料显示,奉贤区南桥汽车站距上海市主题人民广场约40公里,因该区域并无地铁,从南桥到人民广场所需时间保守预期在2个钟点如该。而新场镇距上海市主题约35公里,乘地铁到人民广场的车程至少需要75分钟。

  国资房企是绝对主力

  业界认为,上海郊区新房豪宅化,国企和央企功不可没。有机构统计,近期频频出现的地王,至少一半如该为国企所拿。

  公开资料显示,奉贤发展为国企,去年年底时才刚刚成立;6月29日拍下沪嘉定地王的中粮地产同样为央企。

  近日在上海规土局、上海银监局以观察员身份观摩土地拍卖现场的环境下,拍出嘉定地王的建发,则是厦门国资委旗下的第一大以房地产为主营业务的集团。

  6月17日,建发斥资41.98亿圆夺得沪嘉定新城一块单价地王。该地王的楼板价超过3万圆/平方米,而该区域新房的平均成交价也不过2.9万圆/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分,建发嘉定地王的保本价,至少在5.6万圆/平方米如该。

  据了解,上海规土局、上海银监局虽然派出观察员,但房企拍地的热度并未易于 而丝毫兼有减少。

  有开发商认为,国企和央企勇于拍地王是因为国企比民企更敢赌房价上涨,并有联合起来抗风险的能力。归纳师指出,国资房企可以通过多种渠道进行换仓,其通过资源对接方式来分散风险的途径也比民企要多。

  “有报告显示,去年相当一部分国资房企的平均融资底没有超过5百分比,一些央企的融资底甚至低至2百分比-3百分比。这样的优势,民企是绝对拿不到的。民企因融资底高,非能够承受过长的开发周期,一年左右就要开发上市完成股本周转,再长一些的也不会超过2年时间。有一些民企虽然也很激进,但仍然比国企差了so一点点。”上海一位归纳师告诉记者,在环境流动性过剩的环境下,由于国企和央企的股本底更低,化解风险的手段更好优质,所拿地王完全可以囤地两三年甚至更长时间以下再上市。