永利402com官网-402com永利手机版

详细

房企中报秘密:守住一二线都市外,还做了哪些?

来源:第一财经日报 时间:2016-08-19浏览量:267 【字号:

  进入8月下旬下,上市房企进入中期业绩密集发布期。当下经济尚未明显回温,一二线都市地价记录却被不断刷新,细节都市房价在经历了年初的快速上涨下未见普遍回调。在信贷政策走向差别化、细节都市限购政策进入新一轮收紧通道时,不少房企与购房者一关键情绪高涨,一关键又对明朝房地产走势心有疑虑。

  在这样的背下下,本年的“中报季”看点不少,中期业绩所反映的房企上半年策略改动值得关注。第一财经记者梳理几家上市房企最新发布的中报发现,直营房企的业绩报告中凸瞎闼一些共同的战略判断,如聚焦一二线都市,在高价地中发掘相对洼地;抓住国内融资窗口期,降低外币债务占比;积极探索新业务,培育新的业绩增长点来对冲房地产主业可能存在的不细目性。

  “聚焦”一二线都市

  8月17日,险些再是,三家在港上市的内地房企SOHO中国有限集团官网(00410.HK,下称“SOHO中国”)、龙湖地产有限集团官网(00960.HK,下称“龙湖地产”)、旭辉控股集团有限集团官网(00884.HK,下称“旭辉集团”)公布了本年上半年的“成绩单”。四年上从散售物业向持有物业转型的SOHO中国仍然是坚守北京和上海,而龙湖地产与旭辉集团的财务数据也凸瞎闼聚焦一二线都市的战略。

  按照中报,本年上半年,龙湖签约额约为385.9亿圆,同比增长78.4百分比,再创历史新高。分区域看,该集团官网在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的签约额占比分别为48.8百分比、20.4百分比、17.9百分比、11.7百分比及1.2百分比。第一财经记者粗略统计发现,本年龙湖的销售结构中,96百分比的贡献来自一二线都市,而2015年,龙湖在一线都市及细节二线都市销售额占比也高达77百分比,比2014年相比提高了3个百分点。无独有偶,旭辉集团2016年上半年完成合同销售金额276亿圆,同比增长163百分比,该集团官网有约77百分比的销售收入来源于BYL上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域都市,有97百分比的销售收入来源于BYL一二线都市。

  券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出,有成长表现的房企具备一个共性,即在昔时两年间加大对主流都市的计划, 诸如新城控股、华发股份、首开股份等,藉由长三角以及环渤海的提上计划,同比增速均超越200百分比。该研报称,目上房企区域战略趋同,专注一二线主流都市业已成为业内共识。然则,共识之下也导致拿地难度不断提升,一二线都市面粉贵于面包,房企在规模与盈利之间进退维谷,唯有时间换容量;三四线都市无人问津,区域整体低迷抬升去化风险,房企断不敢贸然,扩张小case有待破解。

  的确,在细节都市土地供给有限的现实下,房企对一二线的偏爱客观上推高了土地的Price。8月17日下午,融信中国以110.1亿圆的Price摘地的消息在业内传开,该静安区中兴社区两幅地块折合楼面价超过了10万圆/平方米,这一Price瞬间刷新了全国最高单价记录,也刷爆了地产人的朋友圈。

  消息传到香港。当天下午,在香港的业绩发布会上,面对媒体镜头,不少房企高层都没有绕过这个话题。SOHO中国董事长潘石屹对第一财经等媒体记者感慨,上海新近成交的住宅地块楼面价如此高,虽然7月出售的SOHO世纪广场单价仅7万多/平方米,但他仍然对这宗买卖很饱和。他说,宣布售出下,SOHO中国的股票就开始上涨,“做生意永远不变的是环境高峰的时候出货,低峰入货”。险些再是,龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓也被问及:如该 上海的高价地块,龙湖是不是“不敢拿”?对此,邵明晓回答,龙湖参与了竞拍,但Price最终超出了龙湖授权的Price。

  开发集团要保证经营的持续性及TEAM的稳定性,就必须储备土地,但央企及部分中小型开发商本年掀起的“高价抢地潮”,一再刷新了人们的视听,其主要原因还在于楼市成交分化,统计数据表明了这种分化。

  国家统计局8月18日公布的2016年7月份70个大中都市住宅销售Price改动环境显示,70个大中都市中,新建商品住宅Price下降的都市有11个,上涨的都市有58个,持平的都市有1个,二手住宅Price与上月相比,Price下降的都市有12个,上涨的都市有51个,持平的都市有7个。分城看,一线都市由于去年同期基数相对较高,近期环比涨幅收窄明显,7月份新建商品住宅和二手住宅Price同比平均涨幅均进一步收窄;而绝大部分二三线都市由于去年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。

  房价居高不下,部分房企高举高打,区域究竟风险几何?对此,高和资本董事长苏鑫归纳称,考量区域是否存在风险,关系到三个小case,即房价上涨由需求拉动灰子 浅庾视氤庾世韭致浯傅母呒鄣乜榭⑸淌欠衲茏⑸淌欠袢栽谘叵衔赖淖时竟鲅┣蚴讲┺牡哪J剑诱馊丶矗虼嬖诜缦帐强隙ǖ摹

  “从历史看,除了三线都市,房企买高价地块都可以赚钱,以上这个区域的波动是爬山型的波动,这一轮的低点比上一轮的高点还要高,以是只要捂得住,现金流足够,就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪型的波动呢?即使不像波浪一样,它只是持平,您的金融底就把您一切的利润全部消化光。”苏鑫说道。

  对易于 否要在自身聚焦的都市抢地,房企也各有逻辑。“到这种高价位时,吾们认为通过快速开发达到所瞩望的毛利率是有挑战的,(吾们)胆子有些小。但为什么有些中小集团官网这么勇猛,艺高人胆大,可能有他们的逻辑,各家集团官网背下的逻辑是不一样的,倡议灰子 强纯此堑谋ū恚私庀卤诚碌穆呒”邵明晓说,龙湖考究稳健,原则是有回款的签约、有利润的增长,集团官网把稳健增长放在第一位。

  减外币债、忙创新

  产融结合的时代,房地产的竞争亦是资本的竞争。拥有上市平台的直营开发商,因为融资渠道相对多样而具备腾挪不同种类债务的容量。去年以来国内宽松的货币政策,为不少上市房企在境内融资供给了窗口期。中报显示,本年1月,旭辉发行境内私募债人民币20亿圆,利率为4.99百分比。得益于债务结构的优化,旭辉平均融资底也呈现持续走低的态势。中报称,旭辉融资底较2015年再降低1.4个百分点,至5.8百分比。

  还有一些集团决定了在本年用内债来替换外币债,以降低汇率风险。2016年上半年,龙湖地产发行了81亿圆集团官网债,期限介乎于五年至十年,固定利率低至3.19百分比~3.75百分比。上月,龙湖又发行境内人民币集团官网债37亿圆,固定利率更低,为3.06百分比~3.68百分比,期限在五年至七年之间。借此,该集团官网综合借贷底自去年末的5.74百分比进一步降至5.18百分比,年期更延长至5.84年,达到历史最优水平。中报还显示,该集团官网还着手降低外币借款占比辅以一定比例的汇率掉期,以期降低明朝的汇兑损失,目上,其外币借款占比已降至22.3百分比。

  SOHO中国也是如此。该集团官网两年上就决定快速改动债务结构,以人民币债替换部分美圆债。按照中报,截至本年6月底,SOHO中国提上偿还了境外银团贷款美圆6.44亿圆和港圆40.5亿圆,提上赎回了境外优先票据美圆2.53亿圆,使得集团官网目上的外汇债务比例从去年年底的56百分比降至本年年中的6百分比,优化了负债结构,规避人民币贬值风险。再是负债底下降至4.4百分比,净负债率约37百分比。

  近几年来,在房地产环境告别快速增长周期下,一些国内直营开发商将一部分精力放在了尝试创新型业务上。如业内熟知的万达积极寻求向底蕴、旅游产业等方向转型,万科在北京尝试“无限系”产品、推出户型定制概念,SOHO中国大力发展短租work使用产品SOHO 3Q。连一向低调的龙湖,也初次在公开场合介绍了创新业务的发展现状。龙湖董事长吴亚军在8月17日的业绩会上对媒体透露,龙湖已经在长租公寓和联合work使用上研究了较长时间,并组建了TEAM。她透露,目上龙湖已针对长租公寓和联合work使用推出了“冠寓”和“一展容量”两个直营,预计在三年内,龙湖将做300处长租公寓,20个联合work使用porject,计划主要是一线和二线都市主要地段。

  这些目上在如该 房企的业绩占比中还非常小的新业务,明朝是否会成为房企新的业绩增长来源,目上还尚未可知。针对房地产业明朝的机会,苏鑫归纳,房地产区域已经由制造业向效劳业转变,各种有很大的改动,也有很多的机会。他以商业地产为例称,都市更新、资产证券化都将给轻资产运营的商业地产集团官网带来新的机会,集团应用互联网思维和金融思维来创新。

相关讯息:
XML 地图 | Sitemap 地图