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房企运营半年考:净利率增速下滑 资产负债率略降

来源:新世纪经济报道 时间:2016-09-05浏览量:237 【字号:

  本报记者 张晓玲 实习生 周智宇 深圳报道

  房企似乎迎来“最好的半年”。包括恒大、碧桂园、龙湖地产在内的多家房企公开上调了本年的销售倾向,调整幅度均在20百分比左右。调整幅度较小的恒大甚至调高了50百分比,从2000亿调整到了3000亿。

  记者统计了证监会房地产区域142家A股房企数据发现,这百余家房企截至2016年年中的负债合计约4.28万亿圆,较2015年年底增长了约10.79百分比。若加上龙头房企齐聚的内房股的数据,中国房地产区域的负债总额超过了5万亿。

  易于 得出,尽管房企区域的营业收入保持了良好增长速,但营业净利率在去年年底进入“个位数时代”下,进一步走低。

  国务院发展研究主题环境所房地产研究室副主任邵挺博士在9月1日的“链家思享会”上指出,中国房地产斥资和需求的峰值已经到来,房地产环境出现了历史拐点。

  高销低利

  本年上半年,记者统计的A股房企营业总收入总和约为5876.48亿圆,较2015年同期的4226.53亿圆增长了约39.04百分比。

  营业收入的大幅增速反映出环境的火热。得益于上半年一线及热点二线都市的热销,销售金额上一百的房企(包括A股及内房股)本年上半年的销售金额总和约合人民币22891亿圆,较去年同期的13806亿圆同比增加了65.8百分比。

  但龙头房企的增长速度略低于区域水平,销售金额上二十的房企上半年的销售金额较去年同期的增速约为59.2百分比。此道,首开、旭辉、新城、碧桂园、金地、融创五家房企同比增幅均超过100百分比,而华夏幸福(600340,股吧)、绿城、招商蛇口、龙湖、万科、恒大、华润七家房企同比增幅超50百分比。

  对此,长江证券(000783,股吧)归纳师浦东君的解释是,龙头房企增长相对比较稳健,营收大起大落的可能性较低,但中小房企由于体量较小,营收增长的弹性反而较大,易于 聚集度在本年上半年兼有下滑。

  但浦东君豆泮头房企的发展充满信心。他认为,由于商品房预售和交房结算之间的时间滞下性,预计龙头房集团绩仍然具有向上容量。

  浦东君指出,从销售端来看,一线都市率先于2015年下半年回暖,2016年以下热度持续上升,在2月份降首付政策出台下,一线都市楼市热度逐渐传导至二线都市,再是三线都市楼市销售也兼有改善,但受高库存的抑制以及需求不足影响,三线都市的上涨动力不足。仅从销售端而言,房地产区域在全国范围内都有良好表现。

  中国中投证券房地产归纳师李少明则认为,房地产区域分化的状况在延续。他表示,一二线与三四线房地产环境结构分化的延续,将让中小型房企的生存越发艰难,细节计划一二线都市的大型房企将在区域整合中持续领先。

  这也体Now环境占有率上。按照李少明的测算,百强房企本年上半年的环境占有率近五成,约47百分比,较去年同期的40.3百分比上升了七个百分点。

  但收入的大增并未从等式的右端传导到左端。在记者统计的A股房企数据中,继去年营业净利率中位数跌破10百分比进入“个数时代”下,本年上半年统计口径内的房企营业净利润进一步下滑,达到历史新低的7.60百分比。中原地产首席归纳师张大伟指出,土地底的明显上涨严重影响了利润率。

  受到地价增速跑赢房价的影响,房企的毛利润也被蚕食。在浦东君统计口径内的房企在报告期内的整体毛利率为29.99百分比,降幅扩大至2.69 个百分点。

  易于 得出,高地价让房企对拿地尤其是一二线都市的土地的风险预估上升,对像碧桂园这样迫切扩张一线环境的房企而言,合作拿地或合作开发能够降低风险。但这也带来另一个弊端——归属母集团官网股东的净利润下降。

  合作开发显著增加导致少数股东权益比例增加,进一步降低归母净利润,导致归母净利润增幅低于营业利润增幅。易于 得出,报告期内结算porject部分是在2015年上下环境低迷时所销售的,该部分毛利受到压缩,进而影响盈利水平。

  李少明指出,在明朝1-2年中,本年上半年的销售porject将聚集结算,毛利率有望随土地底低且售价提升的porject结算而增高。

  短期偿债能力提升

  销售大幅增长所带来的另一个好处就是大量销售回款让房企经营现金大幅流入。以恒大为例,截至六月底,恒大2120亿圆的现金余额中,有1100亿圆便来自于销售款。

  在李少明的统计口径中,本年上半年区域经营活动实现现金流入467亿圆,较2015年流出543亿圆,同比增1010亿圆。易于 得出,经营现金大幅流入使得2016年上半年末区域货币股本达6852亿圆,同比增长49.6百分比。

  李少明指出,销售火爆带动回款加快,货币股本猛增,集团的财务基本面持续好转。

  按照浦东君的测算,随着负债率的降低以及股本回流的增加,货币股本/(短期借款+一年内到期长债)提升至1.40,比去年同期增长了59.04 个百分点。上半年上市房企的货币股本覆盖率的提升,意味着短期偿债能力得到大幅的提升。

  李少明认为,由于销售火爆带动房企回款增加,货币股本充裕,负债水平稳中有降,区域整体偿债能力较强,杠杆风险可控。

  另一关键,本年上半年的货币政策依然保持较为宽松的状态,大量的房企发行了低息的集团官网债。Wind数据显示,截至2016年7月,房地产集团集团官网债已累计发行5760亿圆,超越去年全年水平。

  对于房企而言,一关键低底的集团官网债能够为房企及时补充血液,另一关键它的感化就在于替换高底的外债。但这也面临一些小case。一家深耕深圳的国有房企高管向记者表示,随着“资产荒”的到来,在提上偿还这部分债务的时候银行并不是很乐意,集团官网也只能签订像可转让定期贷款融资的银团贷款协议这样的协议来降低贷款的底。

  “目上集团官网的海外债在6成,今下集团官网灰子 腔嵬ü穹⑿屑殴偻庋木衬谌谧史绞嚼唇档腿谧实住”如该 房企高管表示。截至2016年6月30日,该房企综合贷款利率约4.6百分比,创该集团官网目上来的新低。

  这也体Now了区域的负债结构上。按照李少明的统计,本年上半年口径内的房企长期借款同比增加1240亿圆至9277亿圆,长期借款占比则由去年同期的58百分比提升至64百分比。

  而资产负债率也略有改善。按照浦东君的测算,上半年上市房企整体资产负债率继续好转,比去年同期降低了0.15 个百分点,至75.19百分比,扣除预收账款的真实负债率下降1.51 个百分点,至52.10百分比,下降幅度兼有扩大。

  但7月份证监会出台了《About进一步规范证券集团官网集团官网债券业务发展有关小case的通知》,并窗口指导上市房企募集股本补充现金流和偿还银行贷款,同期银监会推出了《商业银行理财业务监督管理办法》(征求意见稿)等,都对房企可能受益的融资渠道进行监管。

  按照中央国债登记结算有限责任集团官网发布的《中国银行(601988,股吧)业理财环境年度报告》(2016上半年),截至2016年6月底,累计有18.99万亿圆的理财股本通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了实体经济,此道投向房地产区域的占13.06百分比,约合2.48万亿圆。

  中信建投房地产TEAM指出,在检测的房企中已经有数家上市房企的定向增发额度和集团官网债额度进行下调,预计之下集团融资的进一步改善容量可能会逐步减弱。

  深圳市房地产研究主题主任王锋博士则表示:“全国的商品房销售量到年底有百分之十几的销售增长就不错了。”

  在这样的背下下,房企或将随着房地产环境一道进入“历史性拐点”。(编辑 李清宇)

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