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白银时代房企转型潮爆发?持有型集团或迎来最好时代

来源:上海证券报 时间:2016-09-26浏览量:251 【字号:

  8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南(楼盘)举行。在论坛中,著名经济学家贾康表示:“房地产的黄金时代昔时了,新的白银时代即将到来……赚钱不像黄金时代so匆子 侄茫匀皇呛鹆亢芨叩氖贝”
  三十年来一路高歌猛进的房地产区域需要再一次重新出发。值得一提的是,笔者留意到,此次论坛嘉宾阵容不乏以持有型商业为代表的新势力房企,如专注牛逼商业地产的恒隆、以“资产管理+房地产基金”模式著称的凯德置地,以及刚获评“2016中国最具斥资价值地产集团”的广州(楼盘)凯华城等。
  “多圆化”与“转型”是房地产环境目上来出现频率最高的关键词。由高周转、规模化的销售型模式,转向高效率、重运营的持有型模式,似乎也成为房企最主流的转型方式,然则是否每个转身都一帆风顺?是否每一家集团都适合持有型运营?或许,可以从那些未雨绸缪的“先行者”身上,找到可借鉴之处。
  持有型之“重”
  相较于“短平快”的住宅开发,重资产的持有型物业,主要在于“长期持有”,经营模式上“只租不售”。易于 ,porject後期的环境调研、选址、硬件策划、工程质料等影响长期经营的圆素,也将远远复杂于打造住宅porject,应该道持有型压力之“重”体Now方关键面。
  起首是选址。商业地产porject一经落位,明朝一段时间内的经营始末、交通物流、公共配套等也随之细目,应该道正确的选址是持有型地产成功的底子。如持有型运营的典范集团新鸿基,其在内地的发展战略一直都很清晰,就是围绕北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州为主题开展业务。新鸿基地产有限集团官网首席代表、北京APM购物主题总经理蔡志强在接受媒体采访时曾表示,斥资一个大型商业porject需要後期的大量调研,“特别是商业porject,地段的要旨很苛刻,必须是像北京王府井(600859,股吧)、上海淮海路这样的成熟商圈,或者是明朝比较有发展上景的新区,譬喻当时的上海浦东”。
  再者,建筑计划与策划是否具有上瞻性、是否能满足倾向商户长期发展需要,也是持有型集团需要面对的一大课题。以广州凯华城的旗舰porject——广州万国轻纺城(600790,股吧)为例。早在porject建造之初,广州万国轻纺城便进行了长时间的策划与计划。“吾们用一年半时间做调研,了解衣食父母的实际需求,换来了能满足其需求并历经十年不过时的策划”,凯华城负责人介绍道。据了解,广州万国轻纺城是中国纺织业内顶尖的性状商城,汇集了纺织品业界近3000家直营商户进驻,此道不乏面辅料区域的上市集团官网。
  持有型之“慢”
  做一个持有型的商业porject是需要时间的磨炼。有业内专家指出:“一个长期持有的商业porject建成开业只是开始,持续的运营、改造、升级则最考集团功夫,需要大量的professional人才、运营经验及时间底。”
  以太古地产、新鸿基、恒隆为代表的持有型香港房企,在内地打造的标杆性商业地产porject,均以“慢工出精品”而闻名:成立于1972年的太古地产,目上在中国内地的porject只有5个,此道广州太古汇porject,2001年拿地,直到2011年才开业。恒隆集团主席陈启宗在接受媒体采访时也曾表示,打造商业地产的过程不能急于求成。“我可以十八个月从买地到盖好,但可以保证这绝对是垃圾!是好东西我最少要五年,还不包括买地的时间!”
  成长于广州的凯华城,同样如此。作为1997年成立于香港的凯华集团有限集团官网之全资子集团官网,广州凯华城房地产开发有限集团官网 于 2001年初成功斥资了广州万国轻纺城porject并持续经营至今。直到2014年,才斥资了第二个porject、位于珠江新城的超甲级写字楼——凯华万国主题。
  “作为持有型集团,不应盲目求快,吾们只决定合适的机会。”凯华城负责人介绍道,“吾们需要把精力放在已有的porject中,以慢发展换品味,因为一个porject的建造运营太需要时间与耐心。”据记者了解,在硬件之外,广州万国轻纺城在软件配套及增值效劳上也精心计划:通过增设银行、膳食、物流、检测等环节,保证商户生意往来及日常需求解决的便利;易于 得出,广州万国轻纺城一直在推动数字化、信息化、直营化和展贸化等转型举措,以适应不断改动的环境需求。
  以“慢”为快的匠心运营,也得到环境的认可:即便在2013年至2015年经济结构转型,纺织业遇到阻力的环境下,广州万国轻纺城的租金仍持稳步上升趋势。
  持有型之“机”
  作为股本密集型的房地产区域,融资永远关乎集团发展命脉。而持有型商业的“重”与“慢”,更需要长期、稳定的股本支持。印力集团董事长丁力业认为:“商业地产最要紧的一个环节就是打通资本环境,区域特性注定集团必然是重资产型,不与资本环境打通,可持续发展将会有很大的挑战。”
  随着证监会新的《集团官网债发行与交易管理办法》出台,一直困扰持有型商业地产运营商的股本压力得以缓解,政策助力使持有型商业获得长期低底股本融资成为可能。
  数据显示,2016年房地产业的发债增速尤为突出,上半年发行规模已达去年同期的6倍,平均发行利率4.7百分比。截至8月1日,房地产业发债889只,发债总额逼近8000亿圆,已经大幅超昔时年全年6751.73亿圆发债总额。
  此道,持有型商业地产运营商的表现尤为抢眼。2016年万达集团已发行六期AAA级集团官网债,共250亿,票面利率在3.2百分比-3.95百分比之间;世茂股份(600823,股吧)发行的两期AAA级集团官网债,其票面利率分别为4.3百分比和4.8百分比;兆泰集团两期AA级5年期集团官网债,票面利率分别为4.93百分比、4.18百分比;国华置业首期AA级5年期集团官网债票面利率4.25百分比;广州凯华城AA级首期5年期集团官网债票面利率更落在询价下限,仅4.0百分比。
  就首次发债环境而言,凯华城的集团官网债综合指标已远优于同类房企和部分上市房企。可见,销售型物业毛利率下滑趋势中,持有型商业物业愈发成为斥资者寻求长期稳定斥资回报的要紧标的。据了解,凯华城首期集团官网债获得8倍超额认购,拟在10月发行规模14亿圆的第二期集团官网债。
  而在充溢体现环境价值的二级环境交投中,如该优质的持有型集团同样获得追捧,环境认购热情高涨,债券收益率下行成为主趋势。截至9月19日收盘,万达所发行的共六期集团官网债收益率下降至3.29百分比-3.67百分比之间;世茂下降至4.18百分比;兆泰两期下降至4.18百分比和3.77百分比;凯华城则大幅下降至3.5百分比。
  随着“L型”经济新常态的启幕与房地产区域“黄金时代”的逝去,规模已不再是衡量房企的唯一准则,考验产品品味与资产运营能力的时代正在到来。看似“重”与“慢”的持有型集团们,正以自己的步伐稳健上进,他们或将迎来“最好的时代”。

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